茄子视频在线

全站站標右側矩形
央行發新政,以后貸款買房,又有大變化了
2019-08-29   314次

25日,央行宣布個人房貸利率調整新政。根據新政規定,自2019年10月8日起,新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率為定價基準加點形成。



新政一出,
大家紛紛拋出各種問題:
新政將帶來哪些變化?
房貸利率到底高了還是低了?
以后房貸不能打折,是真的嗎?
新政對購房者有何影響?

別著急
先來看看小明的故事

廣州的小明無房又無貸,作為剛需顧客要買一套房,貸款200萬元,其購房貸款的利率在新政出臺前后會有怎樣的變化?比比就知道。


新政前,購房貸款利率是以基準利率為標準,視樓市的宏觀調控政策變化,說白了就是,調控寬松就打折,調控嚴格就上浮。


以廣州為例,在2015年,主流的首套房利率是基準利率的85折扣;而在“房住不炒”的2019年,銀行紛紛將首套房貸款利率從4.9%的基準提高到上浮5%—15%。而最高的銀行去到20%。


茄子视频在线說回小明買房,假設小明最后敲定一家銀行,按照基準上浮10%的利率簽訂了購房合同,合同期限30年。以現在的利率算,小明貸款利率是5.39%=基準利率4.9%*(1+10%)。小明貸款30年,選擇等額本息方式,每個月的月供為:11218元。


根據公式,小明的月供會隨著基準利率變化而變化。基準利率誰說了算?央媽說了算。因此,一旦央媽宣布降息,小明就開開心心,因為每個月都能少還一點利息;同理,一旦央媽加息,小明就得節衣縮食了,得多付一點利息了。


新政后,新增的購房貸款利率已經和基準利率脫鉤,而與貸款市場報價利率(LPR)掛鉤了。LPR分1年期和5年期以上兩個品種,一個短期一個長期,而房貸大部分是長期貸款,對應看5年期以上的品種。


茄子视频在线8月20日的5年期以上貸款LPR為4.85%,新政要求首套房貸不得低于LPR,最低可以持平;至于二套房,則必須在LPR的基礎上最少加60個基點,也就是最少為5.45%(4.85%+0.6%)。不管首套還是二套,央行只給出最低紅線,至于加多少,銀行和購房者你們自己定吧。


茄子视频在线我們小明是個優質客戶,說不定就拿到了最低利率4.85%,這么一比,比新政前低了54個基點。按此計算,小明同樣貸款30年,選擇等額本息方式,每月月供10554元。


茄子视频在线看起來比11218元,少了664元。


不過,小明可不能高興得太早。理由有二。


第一,小明拿到4.85%房貸利率可能性不大。茄子视频在线因為根據新政,房貸利率=最近一個月LPR報價+各省級人行加點數+各商業銀行加點數。也就是說,4.85%是最低基數,人行廣州分行以及商業銀行都有可能會根據情況加點數。


從目前看,至少銀行加點數的可能性很大。因為今年8月份以來,因為額度緊張,各家已經迫不及待要提價格了。而且前兩天,央行負責人剛剛喊話:房貸利率不會降!


第二,這個利率不是一成不變的。茄子视频在线說不定第二年就得重新設定利率了。因此,在簽合同的時候,銀行就會和小明約定某一個節點重新根據節點的LPR去設定新的利率價格,這個節點最短可以是1年后,最長可以與貸款期限一樣長。比如小明的貸款年限30年,可最長30年內利率水平不變。


茄子视频在线不過,這事可不是小明一個人說了算。多位樓市分析師和銀行分析師都老實說,“你見過房東一下給租客簽10年、20年不漲價的嗎?那不可能!”銀行大概率會要求1年或2年后重定一次利率,這樣才能讓風險可控。所以,小明一兩年后的購房貸款利率是多少?就要看當時的LPR水平了。


茄子视频在线如果未來銀行資金比較寬裕, LPR也會下調,如果當地人行和銀行都沒有對房貸加價的沖動,那么最終算出來的房貸利率也有可能是下調的。而如果銀行對房貸收緊,國家進行相關調控,不僅LPR升高,加價會升高,房貸利率也會升高的。


怎么樣,你看懂了嗎?

南報君還準備了更加詳細的解讀

↓↓↓


No.1

新政出臺背景是什么



新政出臺的背景是8月17日,央行宣布改革完善貸款市場報價利率(LPR)形成機制。新機制目的是引導資金進入實體經濟,增強貨幣政策對貸款利率的引導作用。


人民銀行有關負責人就個人住房貸款利率答記者問時表示,個人住房貸款利率是貸款利率體系的組成部分,在改革完善貸款市場報價利率(LPR)形成機制過程中,個人住房貸款定價基準也需從貸款基準利率轉換為LPR。同時,個人住房貸款利率也是房地產市場長效管理機制和區域差別化住房信貸政策的重要內容。為落實好“房子是用來住的,不是用來炒的”定位和房地產市場長效管理機制,確保定價基準平穩有序轉換。


No.2

新政到底有什么變化



據新政,自2019年10月8日起,新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率為定價基準加點形成。


對此,新網銀行首席研究員、國家金融與發展實驗室特聘研究員董希淼對南方+記者表示,此次調整的最重要的變化,是個人住房貸款定價基準的變化。在這次調整之前,個人住房貸款的定價基準是貸款基準利率,即按基準利率上浮或者下浮多少,來確定個人住房貸款利率。調整之后,個人住房貸款的定價基準是貨款市場報價利率(LPR),即在LPR的基礎上加點,根據LPR來確定個人住房貸款的利率,這是這次調整的根本。


著名財經金融評論家余豐慧點評,過去是央行在上海銀行間拆借市場公布一個一年期貸款基準利率參考值,然后商業銀行參考定價自己的貸款利率。現在商業銀行可以根據自己不同檔次和種類的最優質客戶平均利率基礎上上下浮動確定房貸利率。更加市場化了,商業銀行定價權提高,借款人也可以貨比三家選擇最適合自己的銀行選擇房貸。



No.3

房貸利率高了還是低了



這是大家最關心問題。根據新政,首套房貸款不低于相應期限貸款市場報價利率,全國范圍內新發放首套個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR(按8月20日5年期以上LPR為4.85%);二套個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR加60個基點(按8月20日5年期以上LPR計算為5.45%)


這也就是說,根據8月20日的LPR報價,首套房利率不得低于4.85%,二套房利率不得低于5.45%。


融360大數據研究院分析師李萬賦認為,此前,按照顯性或者隱形規定,一般首套房貸利率不低于基準利率的9折,二套房一般不低于基準利率的1.1倍,由此計算出來的數值分別為4.41%和5.39%。簡單對比這兩組數值,可發現首套房貸最低利率將由4.41%上升到4.85%,二套房貸最低利率將由5.39%上升為5.45%。如果10月8日之后的LPR大致維持目前的水準,那么理論上來講,最優質的新發放房貸借款客戶的購房成本將有所上升。


不過,根據融360大數據研究院發布的35城市最新房貸利率數據來看,在首套房方面執行首套房貸9折乃至9.5折的城市已經非常之少。據統計35城市的平均首套利率則為5.44%,顯著高于4.85%。二套房方面,35城市的平均首套利率則為5.76%,同樣顯著高于5.45%。


具體到廣東, 2019年7月,廣州首套房貸款平均利率為5.31%;二套房貸款平均利率為5.55%,深圳地區首套房貸款利率平均水平為5.19%,二套房貸款利率平均水平為5.48%。新政出臺前,廣深兩地市場房貸利率比新政中提到的最低利率要略高。


2019年7月首套房貸款平均利率最低十城市。數據來源:融360大數據研究院


2019年7月首套房貸款平均利率最高十城市。數據來源:融360大數據研究院


不過,大家別高興太早了!房貸利率下降的可能性不大!


因為央行規定中提到的是利率是房貸最低下限。且根據新規,人民銀行省一級分支機構將指導各省級市場利率定價自律機制,在國家統一的信貸政策基礎上,確定轄區內首套和二套商業性個人住房貸款利率加點下限。”也就是說,各地會根據情況“加價”且各家銀行也會根據本機構經營情況、客戶風險狀況和信貸條件等因素,在4.85%(首套),5.45%(二套房)上具體加價。


中國銀行主管研究員周景彤認為,未來房貸利率會更加突出體現地域性、貨幣政策和各銀行的信貸策略,不同地區、不同客戶和不同時期房貸利率的差別會更大。


董希淼認為,央行省級分支機構將按照“因城施策”原則,根據當地房地產市場形勢變化,確定各地首套和二套商業性個人住房貸款利率加點下限,預計多數地區個人住房貸款的實際利率將會有所上升。


從市場看,進入8月房貸利率有上調的趨勢。根據南方+記者從多家銀行獲得最新情況,因近期房貸額度普遍偏緊,預計房貸利率近期會有上調趨勢。


而且在8月20日國務院新聞辦公室舉行的國務院政策例行吹風會上,央行副行長劉國強明確表示,對于房地產市場要堅決貫徹落實“房住不炒”的原則,不將房地產作為短期經濟刺激的手段,保持個人住房貸款利率基本穩定。“具體怎么操作,過幾天央行將發布個人住房貸款利率政策的公告,但有一點是肯定的:房貸的利率不下降。”

在線客服
版權所有? 2002-2020 ,臨泉人才網,未經 0qrc.com同意,不得轉載本網站之所有招聘信息及作品
安徽臨泉縣人事人才網 臨泉人才招聘網 臨泉求職網 客服QQ號:1360008010 交流群QQ:462899536
//人才聯盟 //統計代碼